#5 COSAS QUE DEBES HACER ANTES DE COMPRAR UNA CASA

1.     CALCULAR EL PRESUPUESTO

Lo primero antes de comprar una casa es CALCULAR TU PRESUPUESTO. Esta cantidad que se ha de destinar a la compra de la vivienda NO DEBE SUPERAR EL 40% DE LOS INGRESOS NETOS MENSUALES.

¿ Cómo calcular el presupuesto para la compra de una vivienda?

Divide tus ingresos netos anuales entre 12.

- Multiplica el resultado por 0,4. La cantidad resultante es la mensualidad ideal de tu hipoteca.

- A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.

- También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.

- El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

2.     DECIDIR LA ZONA

Además de los aspectos emocionales (zona de confort, cercanía familia y amigos, diseño de la zona, etc) has de tener en cuenta los siguientes factores objetivos:

- Acceso y comunicación: Cuales son los medios de transporte, cuanto tiempo tardarías en llegar al trabajo y cuanto gastarías en gasolina o en transporte de forma mensual.

- Tiendas de primera mano: Cercanía a panaderías, fruterías, supermercados y en general, las tiendas a las que normalmente vas varias veces por semana.

- Colegios: Si tienes hijos, has de valorar si pueden ir solos al colegio, si hay que llevarlos y cuanto tiempo y dinero se gasta en esto.

- Servicios sanitarios: Proximidad con un médico de familia y hospitales para cualquier emergencia.

- Aparcamiento: Si tienes coche y no has comprado plaza de garaje, ¿va a ser sencillo aparcar por la zona?

- Zonas de ocio: Actividades al aire libre, instalaciones deportivas, bares, restaurantes, etc.

- Planes urbanísticos: Obras públicas planeadas en tu zona que el Ayuntamiento construirá en los próximos años.

 - Precio: Revisa que en la zona que te gusta puedes acceder a una vivienda con las características que te interesan con el presupuesto que tienes.

3. BUSCAR LA MÁS ADECUADA

Es tarea sencilla encontrar anuncios en prensa especializada, sección inmobiliaria en periódicos, portales en internet, servicios municipales o autonómicos, paseando por la zona y anotando los números de los carteles o directamente acudiendo a una agencia inmobiliaria donde buscarán por ti.

La intervención de una agencia no encarece la compra, ya que normalmente cobrarán un porcentaje de lo que el propietario cobre por la venta. Un buen profesional puede ahorrarte tiempo, dinero y papeleo.


4.  ELEGIR LA VIVIENDA

- Superficie de la vivienda: Superficie construida: son los metros construidos incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Suele ser el número de metros que aparece en los planos. Superficie útil: es la superficie construida menos el grosor de los muros, vigas, tabiques, etc. Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil. Superficie total o computable es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes  (espacios de uso compartido por los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines, etc) La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso y es la base de la tasación de la vivienda.

-  Espacio y distribución: número de habitaciones y de baños, ventanas, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.

- Orientación: Los pisos de exterior exteriores reciben más luz natural pero están más expuestos al frío y al calor,  los interiores son más tranquilos. Los orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosos. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.

- Calidades: Los acabados de la construcción son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etc.

- Estado de conservación: Estructura del edificio, grietas, humedades, funcionamiento ascensores, ect. 

- Circuito de agua: Hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a tus necesidades.

- Gas: Si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.

- Electricidad: Comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra. 

- El tipo de calefacción: Saber si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual.

- Aire acondicionado o bomba de calor: Si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación de la habitación a climatizar.

- Puertas y ventanas: Que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.


- Garaje: Facilidad de acceso, sistema de apertura, dimensiones de la plaza, facilidad de uso, acceso directo desde la vivienda, etc. Saber si la compra es independiente (en este caso será una compra independiente con sus correspondientes gastos registrales) o si es inseparable a la vivienda (en este caso no podrás venderlo).

5. REVISAR LA DOCUMENTACIÓN

-       Vivienda libre o de Protección Oficial (VPO)

Una Vivienda de Protección Oficial es aquella en la cual el promotor se ha acogido a las ayudas y beneficios que le permite la normativa de protección oficial. A cambio de estas ayudas, esta normativa limita el tamaño de las viviendas y define el precio máximo de venta en unos valores anuales máximos (módulos). También suelen tener restricciones en caso de venta y derechos de tanteo y retracto. El incumplimiento de estos límites puede acarrear sanciones administrativas y la devolución de las ayudas otorgadas. Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proyecto. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública. Si la promoción VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir recibe subvenciones para el proyecto, ésta se denomina de promoción privada. En este caso también tienen un precio de venta máximo. Este tipo de ayudas varía anualmente en función a los presupuestos y la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo Ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.

Las Viviendas Libres son aquellas que no reciben ninguna ayuda oficial y que el promotor, por sus medios, promueve y vende. No tienen ningún tipo de limitación en el precio que sólo está sujeto a la oferta y la demanda del mercado.

-       Registro de la propiedad

Es un archivo público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles. El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc. Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc. Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.

-       Comunidad de propietarios

Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad. El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas. Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario. Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos

-       Impuestos

Has de conocer la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y necesaria para la inscripción en el registro.

-       Si la compras de segunda mano:

1. Título de propiedad del transmitente.

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc.

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años.

- Si compras obra nueva:

Si compra una vivienda en promoción, la información disponible varía puesto que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la división horizontal.

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.

2. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

4. Memoria de calidades.

5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega, etc). 

*Si compras con el asesoramiento de un agente inmobiliario, él mismo te informará sobre la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario debes conocer en detalle las comprobaciones previas necesarias para evitar problemas posteriores.